Breve comentario a las modificaciones introducidas en la figura de la enervación del desahucio por la Ley 19/2009 de 23 de noviembre de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios; y por la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial
Conforme se recoge en la Exposición de Motivos de la Ley 19/2009 de 23 de noviembre de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios (en adelante, “Ley 19/2009”), uno de los objetivos principales de esta norma es el de revitalizar el mercado del alquiler, situándolo en niveles de otros países europeos y convirtiéndose de esta manera en una mejor alternativa a la compra como forma de acceso a la vivienda. Con este objetivo, la Ley 19/2009 introduce una serie de modificaciones de carácter procesal que tienen como objeto principal la mejora y agilización de los procesos de desahucio, salvaguardando en todo caso los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena fe.
De entre todas las modificaciones introducidas nos centraremos en las que afectan a la facultad de enervación de la acción de desahucio, cuyas principales novedades son (i) la determinación expresa de que la condena en costas se impondrá al arrendatario enervador y (ii) la reducción a un mes del plazo para que el arrendatario moroso pague tras requerimiento fehaciente de pago, trascurrido el cual se perdería la facultad de enervación.
Respecto a la imposición de costas, con anterioridad a la aprobación de la Ley 19/2009, no existía un criterio legal sobre ésta cuestión, quedando la resolución de la misma en manos de la jurisprudencia. Ésta situación generaba una importante inseguridad jurídica para el arrendador que además de verse obligado a acudir a los tribunales para defender su derecho, desconocía si debía hacer frente a las costas, máxime cuando no existía un criterio jurisprudencial uniforme al respecto.
La Ley 19/2009 pone fin a este debate estableciendo expresamente que en este supuesto se condenará en costas al arrendatario enervador.
Establece el legislador una única excepción por la que no se procederá a la imposición de costas al arrendatario si las cantidades adeudadas no se hubieran cobrado por causas imputables al acreedor, supuesto que podemos encuadrar dentro del concepto de mora del acreedor o mora credendi, entendida como la omisión por parte del acreedor del comportamiento preciso para que se produzca la prestación, siempre y cuando este comportamiento sea necesario para el cumplimiento.
Otro de los cambios introducidos por la Ley 19/2009 en esta institución es la reducción a un mes del plazo establecido para que el deudor arrendatario pague lo adeudado desde requerimiento fehaciente enviado por el arrendador. Trascurrido dicho plazo el arrendatario que no hubiese pagado perderá su facultad de enervar la acción de desahucio.
Por último, no podemos dejar de comentar las modificaciones que en el tratamiento procesal de la figura de la enervación ha introducido la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, y en virtud de la cual se dispone que para el caso de que se enerve la acción, el proceso de desahucio terminará mediante decreto dictado por el Secretario Judicial, salvo oposición del demandante, en cuyo caso se celebrará vista.
En cualquier caso, el Juez continúa siendo el director del proceso en cuanto que, si el arrendador se opone a la enervación por entender que no se cumplen los requisitos legales propios de esta figura, se citará a las partes a una vista tras la que el Juez dictará sentencia por la que declare enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda dando lugar al desahucio.
En todo caso, habrá de aguardar para ver si la aplicación práctica de la citada normativa, tal y como se recoge en la citada exposición de motivos, es capaz de contribuir a mejorar y agilizar los procesos de desahucio sin olvidar que en gran medida dicha mejora dependerá de la aplicación que nuestros tribunales realicen.